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如何规避二手房买卖纠纷?律师建议购房者应提前约定合同条
http://www.wzzf.cn/    来源:温州租房网 作者: 发布时间:2013-4-12

  与一手商品房买卖相比,二手房由于交易双方均为个人,因此更容易产生纠纷,特别是由于贷款政策影响而导致的交易纠纷有所增加,另外,因所售房源信息的不对称也易产生纠纷。对此,温州租房网通过解析案例提醒购房者,在接受中介服务时,应清楚地认识到自己享有的权益及需要履行的义务,涉及到贷款、房屋信息等方面时,最好在协议中提前约定好条款。

  买到“凶宅”退房难 购房前需“多打听”

  ■案例:

  徐某于2010年11月通过中介促成签署买卖合同,购买了一套房屋。事后,徐某得知该房屋曾发生过凶杀案。徐某认为,中介在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案,他无法承受住在“凶宅”的恐惧感,便向法院提起诉讼,要求解除本次买卖合同,并要求中介退还中介服务费。

  法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容,故不予支持徐某的诉讼请求。

  ■解析:

  江西商海律师事务所魏亮律师表示,根据法律法规规定,中介机构在居间合同中的告知义务,告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说,是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方,法律上并无明文规定。

  那么,购房者如何在购房时避免此类事件发生呢?魏亮律师建议购房者购房时除查看购买房屋本身的情况外,还可以向物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件;同时,购房者也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件,如卖方有意隐瞒,购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款,以便在发生类似纠纷时有据可依。

  贷款不到卖家不交房 提前约定条款避风险

  ■案例:

  2011年3月初,高某通过中介与业主何某签署三方合同,约定高某买何某的房子首付30万元,剩余30万元房款以按揭方式付款。2011年4月,银行出具了贷款同贷书同意高某贷款30万元。取得银行同贷书后,买卖双方办理房屋交易过户手续,并取得房产证及他项权证。但至2011年5月,因受限贷政策影响,银行贷款迟迟不能发放,至2011年6月,业主何某未能收齐房屋余款,便不愿办理最后的交房手续了,高某向法院起诉请求解除合同,并要求中介退还中介服务费。

  法院认为银行贷款未能及时发放,不是因中介的原因所致,中介没有责任,同时买卖双方交易过户手续已完成,故不予支持高某的诉讼请求。

  ■解析:

  魏亮律师认为,为规避风险或合理分担损失,可在合同中订立相应的条款,如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时,买方有权解除合同,并可要求中介退回或减免收取中介费,要求卖方退回购房定金等。

  此外,针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素,建议买家应适度调高首付预算范围,避免因银行调整放贷额度而影响二手房交易。买家应事先预留一笔资金,以解房贷额度缩水的困局。

  房没买成中介费不退 合同合法中介可收费

  ■案例:

  去年8月,梁某经中介看中一套二手房,向卖家支付1万元定金及5000元中介费,并签署三方合同,约定贷款人为梁某的母亲周某。事后,银行告知梁某因其母亲已超过50岁,贷款年限和额度都不能达到梁某的预期值。梁某就与卖方、中介协商解除合同,并要求退回定金及中介服务费,但遭到拒绝。梁某认为,买卖合同没履行完,中介无权收费,卖家应退回定金,于是将中介和卖方告上法庭。经法院审理,法院对梁某的诉讼请求不予支持,要求其向中介支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。

  ■解析:

  魏亮律师表示,在房屋交易过程中,中介的行为实际上是一种居间行为,其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准,一般以促成买卖合同签署为准,而不是以完成买卖过户手续,除非委托人和中介公司有特别约定。因此,买卖双方自签署合同之日起,该合同受到法律约束,中介有权向梁某收取中介服务费。

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